2015年底，具有全球影响力的《纽约时报》刊出《中国现金流淹没美国房市》专题报道，指出中国买家在美国东西海岸抢购豪华公寓、大型豪宅，抬升当地房价的趋势，已经延伸到房价“温和谦卑”、“有着升值空间”的中西部地区。
那么，作为全美第三大城市，美国中西部重镇芝加哥，2015年有没有感受到中国家买家们的现金浪潮？
展 望未来，首先要回顾过去。2015芝加哥房地产市场有没有感受到中国资本的浪潮？从大手笔的芝加哥地产交易，到芝加哥中国留学生买房引起主流媒体的关注， 从EB-5投资移民资金掀起芝加哥酒店开发热潮，到本地华裔地产经纪的业绩飙涨，对这一问题，我们都可以得到肯定的答案。
万字辈、达字辈
中企巨无霸继续领风骚
回顾2015芝加哥房地产的中国浪潮，首先要看的就是巨无霸中资企业的地产项目。与2014年万字辈、达字辈中资企业在芝加哥大显身手一致，2015年的芝加哥，依旧是他们的身影。
万字辈中资企业，在芝加哥有两个。一是巨无霸万达集团，二是万向集团美国公司。芝加哥万达大厦项目，在2015年进入预售阶段，从当年9月到年底，芝加哥万达大厦这座未来芝加哥市的第三高建筑，尚未公开发售，就已经卖掉了10%。
芝加哥万达大厦售楼中心，预期今年3月才对外公开发售
万字辈的万向集团，2015年再挥大手笔。去年6月，万向美国公司以1.119亿美元的价格，买下位于市中心黄金海岸社区的华道夫豪华酒店（Waldorf Astoria Hotel）。在购买华道夫酒店后，投资方将把现有一些大套间客房改造成更多的小套间，以增加26个客房，还包括52套豪华公寓住宅。万向美国公司是中国 著名民营企业万向集团的全资子公司，总部位于芝加哥北郊Elgin。万向美国除了稳保北美汽车零部件的优势市场份额外，近年来在美国房地产业频挥大手笔。 2014年5月，万向美国曾出资4.9亿美元与地产大亨欧堂纳(John O’Donnell)合作，在芝加哥市中心修建53层办公楼（150 N. Riverside），该大楼预期在今年下半年竣工。
万向美国收购的华道夫豪华酒店
达字辈中资企业，则是中国信达。中国信达旗下的信泰资产管理公司(Cindat Capital Management)，在2014年3月斥资3.04亿美元，与芝加哥房地产企业ZellerRealty Group合联合收购了芝加哥市中心一栋65层高的写字楼。2015年，这笔交易正式宣告完成。这笔交易宣告完成具有不得不提的意义，因为这代表着中国保 险企业巨额资本的汹涌来袭。
《纽约时报》指出，中国政府对企业海外投资的管制有所松动，包括允许中国的保险公司用其15%的资产进行海外 投资，这导致了中国企业正在购买通用汽车大楼(General Motors Building)和华尔道夫-阿斯托里亚酒店(Waldorf Astoria)等标志性美国地产项目的部分所有权。这种势头难免让人联想到1980年代日本企业大幅投资美国商业地产的情形。芝加哥65层高写字楼交易 的完成，与中国政府对保险企业海外投资的管制放松直接相关。相信在未来，我们将看到更多令人瞠目结舌的大手笔交易。
芝加哥万达大厦
预售阶段已卖掉10%
芝加哥万达大厦项目，自2014年7月正式对外宣布以来，对芝加哥吸引中国房地产投资发挥着十足的正能量。作为中国房地产行业的巨无霸，万达集团在芝加哥砸9亿美元修建一座90多层的豪华酒店公寓，这对中国投资者而言是巨大的榜样作用。
芝加哥万达大厦效果图
2015 年，芝加哥万达大厦已进入预售阶段。从2015年9月到年底，项目方已向其合作伙伴（Magellan）的老客户们提供预售信息。据 芝加哥城市地产 （Citywide Real Estate） 消息，芝加哥万达大厦预售，就已卖出了大厦总住宅单位的10%，总销售额就已达9000万美元。
万达大厦将是一座高约350米，共90多层的地标性商住大楼，将包括近300间酒店套房，约400套公寓住宅，这个预期2016年动工的大厦，建成后将成为仅次于威利斯大厦(Willis Tower)、汉考克大楼(John Hancock)的芝加哥第三高建筑。
芝加哥万达大厦豪华公寓效果图
据芝加哥城市地产负责人周军介绍，芝加哥万达大厦11层以下为酒店，13层以上是高级公寓房, 14-47层，每层9户；48-69层，每层4户；70和71层为双层复式公寓, 72层楼以上是一层楼一户的顶层豪华公寓。大厦大部分为两室一厅和三室一厅的大户型，一室一厅户型只有65套且均朝南。
芝加哥城市地产经纪Jojo崔珺舟则表示，芝加哥万达大厦吸引了很多中国客户，中国人最爱的户型 (47层楼以下) 的 09 Tier (东南朝向) 的套房已经所剩无几。万达大厦销售中心预期今年3月才会正式公开发售，目前仍未提前。
中国留学生买房
引起主流大报关注
芝加哥各大高校中国留学生买房现象，在2015年受到了主流媒体的关注。著名的《芝加哥论坛报》(Chicago Tribune)，2015年6月撰文指出，来自富裕家庭的中国留学生在美国东西海岸买房上学已是广受关注，这一趋势在芝加哥也越来越明显。
该报指出，在Loyola, DePaul，西北大学，哥伦比亚学院就读的不少中国留学生，正在或已经在校园附近购买公寓。留学生不租房而是买房，自住兼带出租，还有长远投资回报，这基本概况了其中的缘由。
《芝加哥论坛报》曾专题报道芝加哥中国留学生买房话题
芝加哥地区的华裔房地产经纪，由于中英文双语优势，可谓八仙过海，各显神通，积极协助中国投资在芝加哥买房置业。在帮助中国留学生买房方面，芝加哥城市地产公司的业绩，引起了《芝加哥论坛报》的关注，并就芝加哥地区中国留学生买房话题专门采访了该地产公司负责人周军。
芝加哥城市地产 负责人周军，接受《芝加哥论坛报》采访
周军表示，中国家庭在芝加哥市购买公寓楼的价格一般为25万到50万美元之间，这虽然远低于中国投资者在全美购房平均价格（约83万美元）， 但这正是芝加哥的性价比优势。
芝加哥城市地产经纪人Jojo崔珺舟表示，2015年该公司的留学生客户与2014年相比猛增50%，大部分留学生联系到该公司，主要是他们的父母想购房投 资，一是对人民币贬值的担心，二是考虑到子女在芝加哥就读大学，而且芝加哥房价合理，租售比高，适合投资，即便将来他们的孩子毕业，房产仍可以继续出租， 可以获得约5%的投资回报率。也就是说，购买一套25万美金左右的一室一厅，每年出租出去的净收入约为一万两千五美金。
Jojo崔珺舟还 表示，芝加哥中国留学生买房，主要偏向购买市中心的公寓住宅，特别是市中心New East Side, Gold Coast, Near North, River North等区域。留学生买房偏好市中心公寓，主要原因包括：一，学生学业都较重，公寓房有物业管理，打理方便，很多高层公寓楼附带游泳池、健身房，配套 设施健全，能够满足年轻人的需求。二、大部分学生上学都在市区，交通方便，离学校近，生活便利。三、市区公寓价格适中，有投资潜力。
从就 读硕士、博士，到近年来日益增多的本科中国留学生，乃至高中生、小学生，留学生的低龄化，在美国房地产市场的直接体现就是大城市郊区好学区的“陪读家 庭”。《纽约时报》指出，富裕的中国家庭普遍认为，孩子到美国留学是越早越好。相应的， 美国各大都市的郊区市镇都有着陪读式家庭，妈妈或者奶奶带着小孩住在郊区的好学区房，小孩的爸爸则仍在中国挣钱，为他们在美国的“前站式”家庭提供一切生 活开销。
从事股票交易的刘女士，在芝加哥北郊的富人区Lake Forest购买了一栋四卧室的住宅，黄女士的两个女儿分别为16岁、5岁，目前都在芝加哥地区上学。她的大女儿就读著名的高中Lake Forest Academy ，每天可从家里走路上学。她的小女儿则就在蒙特梭利小学就读。
芝加哥城市地产负责人周军特别提醒，在美国买房的中国家庭，切勿简单粗暴地归类为一掷千金的暴发户或者所谓的土豪、富豪，她的客户中，大多数都是家境富裕的中国知识分子家庭，低调，理性，具有很高的理财意识。
一 位来自北京的女士，在芝加哥西郊瑞柏市（Naperville, IL）租了一套公寓，以便让她12岁的女儿在瑞柏市的好学区上学，同时，这位女士在市中心花20万美元购买了一套一居室小公寓，这位女士希望，她在市中心 的这套小公寓的租金收入，可以让她在瑞柏市买到一栋住宅。
据胡润财富报告，80%的中国富裕家庭都希望将孩子送到海外留学，其中大部分都 倾向于英联邦国家和美国。在送孩子到海外留学后，在当地买房也是水到渠成的考虑。《芝加哥论坛报》指出，这个趋势背后的原因包括：一，中国富裕阶层对中国 应试教育体系的失望。二，中国大都市的空气污染问题。三，中国股市泡沫严重，需要其他投资途径寻求现金汇报。四，中国的房地产市场在放缓，在中国的一线大 都市，即便在限制炒房的有关首付、贷款政策被取消后，房市仍然缺乏吸引力。五，中国政府的反腐败行动，导致很多人越来越低调，避免在当地作出任何高价格的 开销，以防引起相关政府部门的注意。
EB-5投资移民
推动芝加哥酒店开发热潮
以50万美元投资换美国绿卡的EB-5投资移民计划，近年来都是中国投资者唱主角。2014年美国移民局核发的EB-5投资移民绿卡总数，中国投资者占85%。2015年统计目前尚未公布，但从2015年芝加哥酒店开发业的热潮来看，中国投资者仍是主角。
2015 年，芝加哥迎来了自2008金融危机以来的酒店开发热潮。《凯恩商业周刊》在去年7月撰文指出，来自中国的投资移民（EB-5）资金成为芝加哥酒店开发业 的强劲推动力。在2015年的芝加哥“很难找到一家没有利用EB-5投资移民资金的酒店开发项目”。在Elgin,Wood Dale 及Aurora芝加哥市周边区域，一家开发商则正在利用EB-5资金进行项目开发。芝加哥西北郊的洛克福德市（Rockford, IL），股神巴菲特旗下的Berkshire Hathaway公司，在利用EB-5资金将一栋办公大楼改造成为酒店会展中心。而芝加哥著名的芝加哥万达大厦，也可能利用EB-5项目筹集1亿美元资 金。
利用EB-5投资移民资金开发芝加哥房酒店，最具代表性的项目，当属 芝加哥万豪精品酒店(Marriott Autograph Collection)。这个位于芝加哥市中心密西根大道“辉煌一英里”商业区的精品酒店工程，计划招募40位投资者、共2000万美元的EB-5投资移 民资金。该项目的资金招募工作2015年3月才启动，在2015年12月11日这个具有代表性意义的所谓“末班车”日子到来之前，该项目的40位投资者名 额全部满员，其中80%以上为中国投资者。
芝加万豪酒店EB-5项目，可谓2015年成功典范
芝加哥万豪精品酒店项目方，SMASHTOTELS 亚洲市场总监贾娟在接受本网采访时候指出，该项目80%为中国投资者，与2014年全美EB-5项目中国投资者占85%的数据基本相符。2015年12月 11日，曾被广泛认为是EB-5投资移民门槛从50万涨到80万之前的最后一趟末班车。贾娟表示，万豪酒店在中国的资金募集非常顺利，特别是在临近 2015年12月11日所谓的“末班车”之际，该项目仅剩的三四个名额，在非常短时间内“神速”满员。在市中心万豪酒店项目融资圆满成功后，项目方 SMASHTOTELS预期今年3月又将在芝加哥北郊推出一个新的高级公寓楼EB-5投资移民项目。
EB-5投资移民年要赶上2015年 12月11日所谓“末班车”的市场氛围，曾让众多提供EB-5申请法律服务的芝加哥律师事务所加班加点。比如位于芝加哥市中心的 王志东律师事务所，该所员 工在年底可谓超负荷工作，最终赶在去年12月11日之前为最后一批投资移民客人递交了申请。如今，尽管原有的EB-5法案已被联邦政府原封不动延期至 2016年9月30日，但王志东律师表示认为，EB-5投资移民法案的改革是不会再被推迟的。王志东律师指出，一个完整的EB-5投资移民申请，往往需要 几个月的时间，因此他预期2016年新一波的投资移民高潮将在今年春夏之际到来。
中国房地产经纪公司
高层代表团访问芝加哥
2015年11月，中国房地产经纪高层代表团访美之行，首站访问芝加哥。来自大芝加哥地区及纽约、洛杉矶等地的40多位美方房地产经纪、会计、法律、投资移民业界人士，与中方房地产经纪公司高层代表进行了热烈交流。
2015年11月，中国房地产经纪代表团在市中心老四川与本地华裔地产经等众多来宾纪合影留念
中国房地产经纪同业联盟（中房经联）主席胡景晖表示，中国投资者已成为美国房地产市场最大国际买家。移民美国一直是中国投资者在买房置业的直接推动力，但近 年来值得关注的是一个趋势是，投资已经成为中国投资者在美国购买房产的主流。除了稳定的租金回报、长远的升值潜力外，“安全感”是中国投资者热衷美国房产 的深层原因，中国的房主面临着产权的“70年问题”，而美国法律体系则完善保护私有财产。
众多芝加哥地区华裔房地产经纪专业人士，充分发 挥语言与文化零障碍的优势，向来自中国的同行们推荐芝加哥房地产市场。来自美亚地产合伙人夏昕龙（Daniel Xia）表示，自2008年金融危机过后，美国经济已经企稳，在维持约为4-5%的净租金回报的同时，芝加哥的房产在过去三四年内每年都有10%左右的增 长。由于芝加哥的整体房价远低于纽约和加州，未来芝加哥的房价还有很大的上涨空间。友好地产公司经纪戴惠雯则表示，芝加哥作为全美第三大城市，房价却远低 于东西海岸大都市，是性价比非常高的投资选择，投资芝加哥房地产拥有更大的升值潜力。
在中国投资者把目光从东西海岸转到芝加哥等美中地区的趋势下，中美双方房地产经纪人2015年在芝加哥建立的联系与搭建的桥梁，无疑将有助于更多的中国投资进入芝加哥房地产行业。
盈科芝加哥中国中心成立
代表十万中国企业寻商机
盈科芝加哥中国中心（YingKe Chicago China Center）2015年11月24日正式在芝加哥市中心揭牌营业。要回顾2015芝加哥房地产的中国浪潮，盈科芝加哥中国中心成立的不得不提，不容小觑。
作为亚洲规模最大的律师事务所，盈科的背后是10多万中国企业客户。无论投资房地产还是别的行业，盈科中国中心都将是其中国企业客户的代言人，将发挥企业级的“团购”投资实力。
盈科律师事务所全球董事会主席梅向荣在接受本网采访时表示，盈科芝加哥中国中心将积极寻找芝加哥本地投资项目与合作伙伴，其中包括考虑成立房地产投资基金。梅向荣提到，北京的房地产交易会，40%左右的摊位都是海外房地产项目介绍，这充分体现中国房地产投资的风向。
盈科中国中心全球总裁杨琳女士则表示，芝加哥作为美国第三大城市，对中国投资者而言可谓充满商机，这特别体现在房地产市场。除了万达集团已经启动的芝加哥万 达大厦项目，诸如绿地集团等重量级房地产开发商也对芝加哥兴趣浓厚。盈科中国中心全球开花，是因应近年来中国境外投资“直线上升”的潮流，旨在为中国投资 者在全球各地寻找投资项目、合作伙伴，进一步推动中国投资者资本配置全球化的趋势。
梅向荣表示，盈科芝加哥中国中心成立之后，将考虑向中 国投资者介绍芝加哥的房地产投资机遇。实际上，在盈科芝加哥中国中心正式揭牌前，就已组织了中国房地产经纪高层代表团访问芝加哥。以盈科律师事务所10多 万中国企业客户为强大后盾，今后盈科中国中心还会组织类似投资考察活动。
芝加哥华裔专业人士
搭乘中国浪潮创佳绩
据 《高纬环球研究报告》，自2008年至2014年6月，中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元左右。与此数据相符，盈科中国中心全 球总裁杨琳女士表示2012年起中国境外投资呈直线上升趋势，而2014年更成为“中国境外投资元年”，即当年1400亿的中国企业境外投资总额，首次超 过了外商到中国投资的总额。
近年来，中国的国有银行、主权财富基金、保险公司、大型私营开发商以及高净值人群等各种投资者，纷纷涌入海外房地产市场。高纬环球分析指出，虽然国有企业和私营企业在对外房地产投资总额上平分秋色，但从交易数量来看，私营企业和个人投资者在数量上更多。
私营企业与个人投资者投资海外房地产，会直接促进全球性律师事务所、当地华裔地产经纪的业务兴隆，因为华裔专业人士即了解当地的法规与商业环境，又具有得天独厚的语言与文化优势，能与中方投资者零障碍交流。
大成律师事务所芝加哥分所，依托大成律师事务所的全球规模与资源，2015年在与中国投资相关的业务领均是业务增长点。大成律师事务所主任律师黄正东表示，2015年该所在办理EB-5投资移民，协助中国私企业主购买芝加哥地区房地产，协助中资企业的洽谈并购与商业地产等方面，均取得了显著增长。
中国投资者从东西海岸城市专向芝加哥等美中地区的趋势，直接带来芝加哥本地华裔地产经纪的业绩增长。以芝加哥城市地产公司为例，2014年该公司的房地产买家中，中国投资者只占 28%，而在2015年这一比例猛增到50%左右。芝加哥城市地产负责人周军表示，2015年该公司的总销售量猛增406%，这与众多的中国投资客户直接 相关。周军表示，她的大部分客人，以购买芝加哥市区一室一厅、两室一厅的高层公寓为主。投资型的中国客人数量，2015年增长175%，购买学区房的中国 客人也比2014年增加了一倍。
美亚地产合伙人 Daniel Xia （左） 出席2015年11月中国房地产经纪高层访问芝加哥的招待会
毕业于伊州大学香槟城分校（UIUC）金融工程专业的华裔地产经纪、美亚地产合伙人 Daniel Xia，可谓芝加哥华裔地产经纪界的一匹黑马。这位从事期货交易的年轻一代华裔专业人士，几年前看到了美国房地产中国浪潮所带来的机遇，转而投身房地产 业，如今尚未三十而立，就已成为美亚地产公司合伙人。而2015对这位入行不久的地产经纪而言，更是大丰收的一年。
Daniel 表示，2015年时他业务井喷性增长的一年，虽然他的客人仍然以在芝加哥工作和学习的华人为主，大部分客户都是购买自住，但他也明显感受到投资性客人的增长，在他最近成交的20套房产中，这一比例已经上升到35%。
Daniel 指出，投资房的购买者主要的诉求是为了获得一个较高的租金回报率和一个相对均衡的资产配置。芝加哥的投资房的净租金回报可以达到4-5%，相比纽约的 2-3%和北上广深的1-2%还是处于一个非常高的水平。最近的人民币贬值也让越来越多的中国投资者意识到配置美元资产的重要性。而房产作为一个被国人认 为是比较稳妥的投资方式，相信在未来几年内，会有更多的中国投资者涌入。
投资性中国买家的增加，成为大芝加哥地区华裔地产经纪的共识。业 务包括芝加哥大都会及印第安纳州北部地区的华裔地产经纪马荣表示，在她12年的房地产从业生涯中，近年来特别能感受到中国投资型客人的增加，2015年她 的客户中，虽然买房自住的客人数量维持稳定，但投资性中国买家的增多，反而让买房自住型客人的比例明显下降。
友好地产公司经纪戴惠雯 （Helen Dai）表示，华裔地产经纪的语言与文化优势，顺理成章会成为中国资本投资美国房地产的弄潮儿，这特别体现在协助个人投资者方面。戴慧雯表示,全美范围内 中国人购房的平均花费为83万左右，这种高出全美平均水平两倍多的数字，主要是因为东西海岸的高房价。作为全美第三大城市的芝加哥，在经济动力、教育资 源、生活环境、人文特色等各方面都有一流国际大都市的竞争力，同时，大芝加哥地区的房价却远低于东西海岸大都市，她相信中国投资者将会趋向理性，看重性价 比非常高的芝加哥房地产市场。
（注：《芝加哥侨学网》版权所有，文章配图部分来自《纽约时报》、《芝加哥论坛报》、《芝加哥凯恩商业周刊》）
鸣谢
美亚地产合伙人Daniel Xia
王志东律师事务所
芝加哥城市地产（Chicago Citywide Real Estate）
大成芝加哥律师事务所
马荣房地产经纪
友好地产戴惠雯（Helen Dai）
SMASHTOTELS