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【芝加哥侨学网述评】年终岁尾，众多研究报告出炉，其中三份房产数据唱衰芝加哥，直指其房地产市场惨淡。《华尔街日报》，《芝加哥论坛报》文章均担忧芝加哥市与伊州政府的退休金危机，上涨芝加哥房产税犹如定时炸弹，随时可能发生。
一个房市惨淡，涨税不止的芝加哥，还能呆不？
芝加哥商业地产
惨过危机中的香港
房价的下跌足以显示居民和投资者对芝加哥信心的缺失。据最新数据显示，芝加哥市商业房产价格在过去一年出现下跌，是美国主要城市中商业房产市场最惨淡的一个，芝加哥商业房产的价格在过去一年的跌幅甚至超过了香港。有评论指出，风平浪的芝加哥甚至比危机中的香港更不人看好。
不动产资本分析公司（Real Capital Analytics）公布的数据显示，芝加哥办公楼、商户、工业用楼等一类商业房产的整体价格在2019年内下跌了4.1%。包括芝加哥市在内的库克郡商业房产销售金额也较去年减少了42%。
这样的表现，让芝加哥成了全美主要城市中房产市场最惨淡的一个。同一份数据还显示，处在严重危机中的香港房市都要好过芝加哥。
持续暴力示威的香港，商业房产价格下跌2.6%
风平浪静的芝加哥，商业房产价格下跌4.1%
数据显示，香港的商业房产整体价格在2019年也下跌了2.6%，其主要原因是连续不断的示威游行导致的经济停滞。即便如此，危机中香港房价下跌的2.6%也好于风平浪静的芝加哥市，其商业房产价格下跌了4.1%。
住宅地产同样疲软
住宅房产市场也同样疲软，据联邦住房金融局（the Federal Housing Finance Agency）的数据显示，2019年第三季度截止，芝加哥住宅房产的整体价格仅比去年同期仅增加了1.5%。而全美各城市住宅房价的平均涨幅却达到了4.9%。
即将到来的2020年，预测数据也不看好芝加哥的房产市场。realtor.com近期公布的2020年美国各城市房产市场预测报告显示，芝加哥市在房屋价格与成交量两项指标中的预测中都呈下跌。其中，全年交易量预计下跌0.9%，房屋价格预计下跌0.3%。
2020年realtor.com的预测报告不看好芝加哥房市
realtor.com的报告中共分析了全美100座主要城市，预测2020年全美仅有17座城市的房屋价格与成交量两项指标均为下降趋势，芝加哥就是其中一。
唱衰芝加哥遭质疑
如何看待火爆的西环区？
芝加哥市房产经纪人则指出，这样的报告一般将芝加哥市与周边郊区城镇市一概而论，其忽略了市中心房产市场与郊区的巨大差距。房产经纪人表示，芝加哥市的西环区房市就异常火爆，甚至出现了竞价抢房的现象，这是综合数据不能体现的。
芝加哥市西环区（west loop）房市异常火爆，出现竞价抢房
房产研究公司绿街顾问公司（Green Street Advisors）指出，芝加哥市与伊州的养老金危机，造成对房产税可能大幅上涨的担忧，是芝加哥市房产不振的主要原因。
房产税全美最高
继续上涨随时可能
上涨房产税，这是芝加哥居民与业主最不愿意听到的一个词，对可能大幅上涨房产税的担忧让很多人选择远离芝加哥。绿街顾问公司指出芝加哥市拥有全美最高的住宅与商户房产税，而继续涨税的“潘多拉宝盒”随时都可能开启。
芝加哥市与伊州政府都背负着沉重的养老金缺口。最新估计，伊州政府面临高达1370亿美金的养老金缺口，而芝加哥市则刚刚通过涨税，减少支出，勉强弥补了8亿美金的2020年财政赤字。
芝加哥市2020年的预算中并未出现对房产税大幅度增加的计划，而现在不涨，不代表将来不会大涨。
芝加哥所在的伊利诺伊州养老金危机严重，缺口高达1370亿美金。如此庞大的市与州养老金缺口，解决办法无非三个。一，增加就业，创造更大的纳税基数；二，减少公共服务，削减职员福利；三，涨税！前两种方法需要时间与决心，举步艰难，而第三种方法往往是当政者最立竿见影的选择。
为应对高额的财政赤字，芝加哥新市长罗瑞莱富特不止一次强调，如果弥补赤字黔驴技穷，继续上涨房产税是不可避免的。
《芝加哥论坛报》评论指出，正是随时可能被拿来饮鸩止渴的“涨税”方案，让很多公司与投资者对芝加哥充满担忧，甚至直接选择跳过芝加哥另寻他处。评论还形容说，谁也不想成为派对中最后一个人，因为只有这个人需要打扫残局。在芝加哥这个派对中的人，谁想当打扫残局的最后一位？
短期来看，新任库克郡房屋评估官Fritz Kaegi正在对商业房产进行新一轮的估值，新的估值方法将导致2019年度芝加哥商业地产的房产税大幅上涨。这让很多有意投资芝加哥商业房产的投资人举棋不定。
长期来看，芝加哥与州的财政危机一日不解决，人们对涨税的担忧就一日不消。这对芝加哥与伊州吸引投资与人口，持续经济发展造成不利影响。
递进式个人所得税
冤大头还是中产阶级？
除了随时可能继续上涨的房产税，伊州州长推动的个人所得税改革，也让人担忧最后当冤大头的，还是最苦逼的中产阶级。
伊利诺伊州现行的个人收入税，是无论居民年收入高低，一律缴纳4.95%州政府收入税，这是伊州宪法规定的内容。
州长普瑞茨科（J.B. Pritzker）大力推动的递进式州个人所得税，拟取消现行4.95%的“一刀切”税率，改为推行“富人多交税，穷人少交税”的政策。将居民根据不同收入水平，按4.75%至7.95%的不同税率交税。州长声称，递进式税改会增加3%富人的税收，同时降低97%伊州居民的税率。
伊州州长普瑞茨科力推递进式州个人所得税，不过人们担心涨税负担未来会压到中产阶级头上
很多人担忧，伊州如果实行递进式个人收入税税制，会吓跑那3%的有钱人，当州政府无法达到个人所得税改革的创收目标之时，就会给中产阶级涨税，最终的冤大头还是最苦逼的中产阶级。
评论指出，芝加哥与伊州养老金财政危机的不确定性是导致涨税的“定时炸弹”，解决这一危机受伤的不是养老金，就是纳税人。
（ 芝加哥侨学网 来源：芝加哥论坛报、芝加哥凯恩商业周刊、福克斯 ）